近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高了人居質(zhì)量，提升了縣城品位，成為縣域最有活力、最具影響力和從業(yè)人員最多的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著我縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)、高速、健康增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，獨(dú)有的人文和生態(tài)優(yōu)勢(shì)，正在釋放出其拉動(dòng)洛南經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u趨活躍的巨大潛能。以融入關(guān)中--天水經(jīng)濟(jì)區(qū)為契機(jī)，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于提高我縣的城市化率，提升縣城城市品位，促進(jìn)洛南經(jīng)濟(jì)社會(huì)率先突破發(fā)展具有十分重要的意義。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，城鎮(zhèn)職工住房的商品化、社會(huì)化進(jìn)程、商品房建設(shè)步伐明顯加快，住房消費(fèi)走上了市場(chǎng)化道路。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中帶動(dòng)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它涉及并影響到建材、輕工、電子等五十余種行業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到廣大老百姓的“安居樂(lè)業(yè)”，關(guān)系到地方政府的財(cái)政收入以及社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，它已成為反映縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，在我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用也是十分突出的。房地產(chǎn)開發(fā)投資作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，已成為我縣投資增長(zhǎng)的重要因素，成為財(cái)政增收的重要來(lái)源。根據(jù)縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示，近期我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，并依據(jù)發(fā)展實(shí)際和存在的問(wèn)題，提出相關(guān)對(duì)策和建議，供參考。

一、發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)

多年來(lái)，由于我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，房地產(chǎn)業(yè)起步較晚。1998年實(shí)施住房制度改革后，我縣房地產(chǎn)業(yè)逐步啟動(dòng)；特別是2002年商洛撤地設(shè)市以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的新階段。目前在我縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)共有10家，其中具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)1 家、三級(jí)開發(fā)資質(zhì)9家，注冊(cè)資本10917萬(wàn)元。近三年以來(lái)，累計(jì)完成投資3.13億元，分別在縣城西石嘴大橋南側(cè)、尤河橋東側(cè)、縣交警大隊(duì)南側(cè)、原縣紙廠、酒廠、面粉廠、原縣掛面廠等處建成商品住宅小區(qū)（包括頭雁新城廉租住房小區(qū)）11個(gè)，住房17.4萬(wàn)平方米、1450套，加上城區(qū)原有住房，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到23平方米，城市面貌和居民住房條件得到較大改善，有力拉動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。概括地講，主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（一）開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大。2007年以來(lái)，在縣委、縣政府的大力推動(dòng)下，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2007--2009年市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的3年間，表現(xiàn)為快速上升的良好態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模、開發(fā)面積、竣工面積每年以16%、20%和25%的速度遞增，住房供應(yīng)量大幅提升，住房保障水平穩(wěn)步提高。如表所示：

                           2007—2009年我縣房地產(chǎn)開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)表

                                                                                         單位：萬(wàn)平方米 / 套 / 萬(wàn)元

（二）存量市場(chǎng)依然不足。調(diào)查表明，截至2009年12月底，城鎮(zhèn)居民成套住房總量累計(jì)達(dá)到427.8萬(wàn)平方米、35650套（含已售公房、集資房和住宅小區(qū)房及居民自建房），但是相對(duì)于居民日益增長(zhǎng)的住房需求，存量依然不足，供需矛盾突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，目前城鎮(zhèn)居住總?cè)丝?8.6萬(wàn)人，按城鎮(zhèn)居民(含農(nóng)民)平均 3.5人一套住房量計(jì)算，共需成套住房5.31萬(wàn)套。剔除存量住房、自建房和在建住房，缺口達(dá)2.41萬(wàn)套。目前城區(qū)成套住房擁有率僅30%左右，人均住房面積低于全國(guó)、全省平均水平。

（三）市場(chǎng)增量相對(duì)緩慢。按照“十一五”住房建設(shè)年度計(jì)劃，2009年度應(yīng)建各類住房面積25萬(wàn)平方米、2083套，總投資4.5億元，但實(shí)際列入年度開發(fā)計(jì)劃只有15萬(wàn)平方米、完成投資2.7億元。至 12月底，實(shí)際開工面積9萬(wàn)平方米，竣工7.5萬(wàn)平方米、625套，完成投資1.35億元。目前在建5個(gè)住宅小區(qū)（含保障性住房）施工面積10.5萬(wàn)平方米、875套，年底前均不能竣工。按住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)度要求，開發(fā)總量不足，投資規(guī)模、建設(shè)進(jìn)度趨緩。

（四）房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的提高，以及市場(chǎng)供應(yīng)不足、原材料價(jià)格上漲等多種因素影響，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城區(qū)普通商品房銷售價(jià)多層1800元/平方米，比2002年上漲近2倍；高層已達(dá)2400元/平方米，最高 3200元/平方米。盡管與本省其他地市相比房?jī)r(jià)較低，但相對(duì)于居民收入水平，房?jī)r(jià)收入比偏高，住房消費(fèi)壓力大，已超出城鎮(zhèn)居民承受能力。

（五）市場(chǎng)需求量大，但人們購(gòu)買力偏低，開發(fā)商盲目開發(fā)，大量商品房滯銷。由于存量大，增量過(guò)快，以及房?jī)r(jià)持續(xù)上漲帶來(lái)的消費(fèi)壓力，提前了人們的購(gòu)房預(yù)期。但目前住房市場(chǎng)開發(fā)數(shù)量過(guò)大，空置率高，住宅銷售市場(chǎng)持續(xù)疲軟。今年以來(lái)，城區(qū)新開工及已完成的天之驕子小區(qū)、福景苑小區(qū)等幾個(gè)樓盤預(yù)售，銷售遲緩，沒(méi)有出現(xiàn)火爆銷售情況，與開發(fā)前的預(yù)期情況不協(xié)調(diào)。

二、 存在問(wèn)題及原因：

近年來(lái)，盡管房地產(chǎn)業(yè)保持了快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，但是市場(chǎng)發(fā)育不足，房地產(chǎn)業(yè)總體處于不健康發(fā)展階段。目前住房市場(chǎng)供需矛盾依然突出，發(fā)展中存在的問(wèn)題，需引起高度重視。

（一）發(fā)展規(guī)模與城市化、工業(yè)化進(jìn)程不相適應(yīng)?！妒晃遄》拷ㄔO(shè)規(guī)劃》確定，2007-2012年應(yīng)建各類住房50萬(wàn)平方米，完成投資9億元，但截止2009年12月底，實(shí)際開發(fā)面積25萬(wàn)平方米，竣工面積15萬(wàn)平方米，完成投資2.7億元，分別僅占計(jì)劃的65%、52%和70%。隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)人口將急劇增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，2009年底市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)18.3萬(wàn)人，至2012年將達(dá)21萬(wàn)人，必將對(duì)住房市場(chǎng)提出新的要求，按照目前的發(fā)展速度和規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)適應(yīng)不了未來(lái)撤縣設(shè)市發(fā)展目標(biāo)需要。

（二）城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃相對(duì)滯后。隨著我縣融入關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)，為加快城市化率，城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃已不適應(yīng)新的發(fā)展需要，規(guī)劃布局不合理、功能分區(qū)不明、新舊城區(qū)發(fā)展不平衡的問(wèn)題日顯突出。片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率低，往往是因建設(shè)需要再行規(guī)劃，缺乏前瞻性、科學(xué)性和嚴(yán)肅性。目前商品房開發(fā)多以多層為主，高層住宅較少，容積率不高，土地資源利用率較低。部分區(qū)域由于規(guī)劃滯后、控制不力，導(dǎo)致私人違規(guī)建設(shè)散亂不堪，嚴(yán)重影響城市形象和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）保障性住房占比例小，市場(chǎng)供應(yīng)不足。目前只建成廉租住房一處8700平方米、158套，遠(yuǎn)不能滿足我縣城鎮(zhèn)中低收入家庭住房需要。在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，我縣至今仍然是空白。城區(qū)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部職工及基層干部職工住房困難且購(gòu)買力低下者，仍然沒(méi)有合適的選擇。加快經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)劃及建設(shè)步伐，是當(dāng)前迫在眉睫的任務(wù)。

（四）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在住房領(lǐng)域，商業(yè)用房開發(fā)明顯不足，開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，不利于帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在商品房開發(fā)中，多以大戶型為主，中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房偏少，難以滿足不同層次的住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城區(qū)10處商品房開發(fā)小區(qū)中，90平方米以下的戶型只有12124平方米、160套，占已建成商品住宅套數(shù)的7.68%，且呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。居民“買漲不買落”的消費(fèi)心理是目前商品住房銷售疲軟的重要原因。

  （五）物業(yè)管理服務(wù)跟不上、配套設(shè)施不完善。戶型不合理，大戶型多，與期待購(gòu)房對(duì)象的實(shí)際購(gòu)買力存在一定偏差，對(duì)銷售率影響最大；二是沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理公司，小區(qū)物業(yè)服務(wù)、供氣、供暖等配套設(shè)施不完善。

（六）土地供應(yīng)不足，出讓價(jià)格過(guò)高。由于洛南縣城區(qū)可連片利用土地短缺，集中供地困難，國(guó)有企業(yè)閑置土地稀少，大量商品房開發(fā)處于分散型建設(shè)狀態(tài)，公共設(shè)施難以配套，資源綜合利用效率不高，房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域性結(jié)構(gòu)矛盾較為突出。同時(shí)，土地出讓價(jià)格偏高，一般每畝50萬(wàn)元左右。過(guò)高的地價(jià)一方面導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，中低收入階層難以承受，另一方面使開發(fā)商利潤(rùn)空間縮小，難以吸引外商投資。另外，個(gè)別企業(yè)囤積土地、占而不建、故意延緩開發(fā)進(jìn)度，尚未形成實(shí)際供應(yīng)，一定程度影響了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不規(guī)范，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。一是房地產(chǎn)行政管理部門—縣房管所的設(shè)置、編制及管理職能已經(jīng)與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不相適應(yīng)，無(wú)法利用國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正常調(diào)控及管理，使其走向健康的發(fā)展道路。目前我省除商洛市以外，周邊其他各市縣均已由原房管所改為房地產(chǎn)管理局，我市的商州區(qū)房管所也已并入商洛市房管局，對(duì)商洛市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)、調(diào)控職能進(jìn)一步增加；二是目前在城區(qū)從事開發(fā)的10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，具有三級(jí)以上資質(zhì)的5家，僅占總數(shù)的50%。由于行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較高而進(jìn)入的門檻較低，受利益驅(qū)動(dòng)，眾多企業(yè)、私人企業(yè)主競(jìng)相涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以少量資金注冊(cè)成立企業(yè)，通過(guò)各種方式獲得土地，再以土地抵押貸款、建筑企業(yè)墊資、預(yù)售等方式獲取資金，一旦資金鏈斷裂或惡意抽逃資金，將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重后果；三是由于房屋銷售價(jià)格放開以后，開發(fā)企業(yè)追求最大利益，存在銷售價(jià)格過(guò)高，房屋銷售方案不透明，銷售承諾不落實(shí)等問(wèn)題，甚至個(gè)別開發(fā)企業(yè)還存在提高房屋建筑容積率，工程質(zhì)量差等問(wèn)題，給購(gòu)房者造成了購(gòu)房如受騙的感覺(jué)。需要建設(shè)主管部門加大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，從開發(fā)項(xiàng)目審批、放線、質(zhì)量驗(yàn)收、售后管理等環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤監(jiān)督管理，確保開發(fā)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，房屋質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，售后管理落實(shí)到位。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展思路與措施

大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，事關(guān)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房條件的改善。針對(duì)存在的問(wèn)題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為保障和改善民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措來(lái)抓。圍繞實(shí)現(xiàn)洛南經(jīng)濟(jì)社會(huì)率先突破發(fā)展及撤縣建市的宏偉目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控。認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，堅(jiān)持政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。一要規(guī)范管理機(jī)構(gòu)、健全管理機(jī)能。目前的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的市場(chǎng)情況不相匹配，已經(jīng)不能發(fā)揮其監(jiān)督管理和指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，必須通過(guò)機(jī)構(gòu)改革，使之與今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展相協(xié)調(diào)、相適應(yīng)。二要合理調(diào)控開發(fā)規(guī)模。緊密結(jié)合提高縣城城市化率的發(fā)展實(shí)際，在深入分析研究市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，合理確定開發(fā)規(guī)模，落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企業(yè)實(shí)施規(guī)模開展、梯度開發(fā)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理，供應(yīng)充足，商業(yè)價(jià)值大幅提升，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用明顯增強(qiáng)。三要完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。結(jié)合城市總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整住房土地供應(yīng)計(jì)劃，加強(qiáng)土地有形市場(chǎng)建設(shè)，完善土地收儲(chǔ)制度，盤活存量用地，以控制用地結(jié)構(gòu)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，調(diào)整供地類型引導(dǎo)集約用地，嚴(yán)格控制土地總量供給，保證房地產(chǎn)用地需求。四要健全市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。充分發(fā)揮稅收金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，落實(shí)國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需房地產(chǎn)金融稅收優(yōu)惠政策，提高投資性購(gòu)房門檻，抑制投機(jī)性炒房行為。加強(qiáng)銀企合作，建立房地產(chǎn)與金融信息共享機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來(lái)企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，調(diào)整和優(yōu)化全縣城鎮(zhèn)住房建設(shè)功能布局，拓展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)規(guī)劃控制，維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，為打造最佳人居環(huán)境、改善居民住房條件、提升洛南的形象提供有效保障。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和普通商品住房建設(shè)步伐，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家關(guān)于“90平方米以下商品房面積所占比重必須達(dá)到總面積的70%以上”的規(guī)定，把小戶型開發(fā)作為房地產(chǎn)開發(fā)審批和土地出讓的前置條件，控制普通商品房開發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。堅(jiān)持租售并舉原則，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民樹立差異化、多形式梯度住房消費(fèi)觀念，采取先小后大、先租后買等形式解決住房問(wèn)題，確保居者有其屋。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，居民住宅小區(qū)越建越多，物業(yè)管理已經(jīng)成為一個(gè)發(fā)展?jié)摿薮?，面臨問(wèn)題很多，倍受社會(huì)關(guān)注，急需規(guī)范完善物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)。從全縣物業(yè)管理總體現(xiàn)狀看，作為一個(gè)新興的管理服務(wù)業(yè)，目前尚處于起步階段。實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)少、規(guī)模小、住戶少。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)少、人員力量弱，管理水平低，經(jīng)濟(jì)效益差，難以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要。

（五）確保房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)。加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地供應(yīng)和開發(fā)利用的規(guī)劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家土地管理政策，對(duì)囤積土地、供而未用、批而未建的土地，閑置達(dá)兩年的堅(jiān)決無(wú)償收回，確保批準(zhǔn)用地及時(shí)開工。整合關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)閑置土地資源，統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)模開發(fā)，提升檔次。加強(qiáng)土地有形市場(chǎng)建設(shè)，規(guī)范完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，抓好存量土地的收儲(chǔ)和城中村改造工作，加快規(guī)劃區(qū)農(nóng)用地征收征用，嚴(yán)格控制市區(qū)宅基地審批，提高土地利用效益。對(duì)城中村改造的土地出讓，在優(yōu)先落實(shí)居民安置的前提下，可適當(dāng)降低土地出讓金、減免相關(guān)費(fèi)用，吸引更多企業(yè)投資，推動(dòng)改造工作的順利實(shí)施。

（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為。一是把好市場(chǎng)主體準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和企業(yè)登記管理有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審核登記，對(duì)不符合條件的，一律不予登記注冊(cè)，對(duì)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者超范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，要予以嚴(yán)肅查處。二是整頓虛假銷售行為。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售廣告的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，對(duì)未辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)而擅自開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未辦理房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)或手續(xù)不全的、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格、權(quán)屬有爭(zhēng)議的項(xiàng)目，以及未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，禁止非法銷售。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)合同的行政監(jiān)管，監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按照約定的期限、面積和質(zhì)量履行合同，減少和防止商品房買賣爭(zhēng)議的發(fā)生，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者利益。三是嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查，嚴(yán)厲打擊無(wú)資質(zhì)開發(fā)、違章違規(guī)開發(fā)、非法轉(zhuǎn)包開發(fā)行為。對(duì)開發(fā)企業(yè)囤積土地、故意延緩開發(fā)進(jìn)度、抽逃注冊(cè)資本和項(xiàng)目資金、未取得施工許可證擅自施工、擅自變更規(guī)劃內(nèi)容，以及虛假出資、騙取貸款等違規(guī)行為，予以嚴(yán)肅查處，取消其開發(fā)資格，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

（七）成立二手房交易管理大廳。近年來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，二手房交易市場(chǎng)表現(xiàn)的更是如火如荼。我縣由于經(jīng)濟(jì)情況相對(duì)落后，表現(xiàn)更是突出。從統(tǒng)計(jì)情況看，連續(xù)幾年二手房交易平均每年達(dá)662戶（套），面積94215m2，占累計(jì)建成的住宅套數(shù)的31.8%。年交易額達(dá)1.5億元，財(cái)政契稅平均按 1.5%計(jì)算，應(yīng)征收財(cái)政契稅572.5萬(wàn)元。由于缺乏有力的監(jiān)管，造成二手房市場(chǎng)大量應(yīng)收財(cái)稅流失。成立二手房交易管理大廳，完善房地產(chǎn)服務(wù)中介體系，對(duì)于促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，保持住房市場(chǎng)的良性流通，具有相當(dāng)重要的意義。就現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，二手房仍然是中低收入人群置業(yè)的首選，放寬二手房交易政策對(duì)滿足中低收入人群的購(gòu)房可以起到積極的作用。只有不斷的清除政策性障礙，建立健全規(guī)范完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，促進(jìn)信息透明，才能擴(kuò)大市場(chǎng)范圍，繁榮交易市場(chǎng)。

（八）減輕購(gòu)房壓力，提高購(gòu)房支付能力。對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策；促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。

（九）加快落實(shí)和完善保障性住房建設(shè)的政策措施。中央計(jì)劃用3年時(shí)間加大對(duì)廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，用于補(bǔ)助廉租房建設(shè)。我縣應(yīng)以此為契機(jī)，爭(zhēng)取項(xiàng)目及資金、爭(zhēng)取政策，力爭(zhēng)用三年到五年時(shí)間，解決城市低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。把部分住房公積金閑置資金用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，用以解決城區(qū)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部及基層干部職工住房困難問(wèn)題。

（十）加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)我縣因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。

（十一）幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

四、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策

（一）經(jīng)營(yíng)性用地出讓實(shí)行凈地掛牌，契稅由取得土地的單位繳納。

（二）國(guó)土部門可根據(jù)繳納的土地出讓金比例，辦理相應(yīng)的土地手續(xù)。凡約定為凈地出讓的，必須是先拆后供地或在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)到“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)，不具備條件的土地不得上市交易。

（三）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，本著“誰(shuí)受益，誰(shuí)服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、供暖、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)留接口。

（四）優(yōu)惠征收各種規(guī)費(fèi)：所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行政規(guī)費(fèi)，可延緩至商品房預(yù)（銷）售許可證前繳納。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中所涉及到的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花及水利基金，按國(guó)家現(xiàn)行稅收政策的有關(guān)規(guī)定征收，但考慮到開發(fā)商的利益，企業(yè)所得稅由縣財(cái)政按地方所得部分的50%獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)商；環(huán)保評(píng)估費(fèi)、施工期間排污費(fèi)均按國(guó)家規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)收?。环课莶疬w管理費(fèi)按房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的最低標(biāo)準(zhǔn)收??；免收?qǐng)@林綠化和異地綠化費(fèi)；免收建筑垃圾處理費(fèi)；質(zhì)檢費(fèi)按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的最低限度收??；招投標(biāo)管理費(fèi)、定額測(cè)定費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)最低限額收?。婚_發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)退讓道路紅線部分免收臨時(shí)占地占道路費(fèi)，其他臨時(shí)占地占道費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％優(yōu)惠；人防易地建設(shè)費(fèi)按規(guī)定全額收取，但是對(duì)一次性開發(fā)建筑面積達(dá)2萬(wàn)平方米以上的給予優(yōu)惠30％；環(huán)衛(wèi)設(shè)施有償使用費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％優(yōu)惠；水資源管理費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％優(yōu)惠。

著力營(yíng)造和優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的外部環(huán)境。一是在土地出讓方面盡可能多推出熟地。據(jù)房地產(chǎn)商反映，目前我縣出讓的土地以生地為主，開發(fā)商購(gòu)得土地后，除了自己清土、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施外，往往還會(huì)因?yàn)檎鞯亍⒉疬w等問(wèn)題與居民或周邊村民發(fā)生糾紛，造成不必要的麻煩。應(yīng)當(dāng)由政府協(xié)調(diào)各個(gè)部門完善好各塊生地的下水道、自來(lái)水管、通訊設(shè)施、公共道路等基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)處在征地（拆遷）過(guò)程可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議，中間過(guò)程發(fā)生的各種費(fèi)用列入土地開發(fā)成本，把生地變成熟地，再將熟地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。二是靈活執(zhí)行國(guó)家信貸政策。一方面調(diào)整公積金貸款政策，適當(dāng)降低公積金貸款購(gòu)房的首付比例，提高貸款額度，以降低購(gòu)房戶的資金壓力。一方面適當(dāng)增加貸款比例，重點(diǎn)扶持優(yōu)秀、誠(chéng)信企業(yè)。對(duì)一些誠(chéng)信企業(yè)可以企業(yè)自身?yè)?dān)保的形式解決項(xiàng)目貸款問(wèn)題，以緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，防范因企業(yè)資金斷鏈而可能出現(xiàn)“爛尾樓”的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。